Не дешевле, а меньше площадью. Что будет с рынком жилья в России

Дорожающие квартиры и бум продаж

После введения санкций в отношении России и обвалившегося рубля во многих отраслях начался ажиотажный спрос. Вместе с сахаром, предметами личной гигиены и бытовой техникой россияне ринулись покупать квартиры. И если в первых трех случаях причиной были паника и страх пустых полок, то в случае с недвижимостью люди стремились сохранить свои сбережения.

По данным «Циан. Аналитики», в марте число сделок почти обогнало рекордный декабрь 2020 года: 8.3 тысяч договоров долевого участия (ДДУ) в Москве и области.

Но уже в апреле спрос начал падать. В Московском регионе он рухнул на 48% по сравнению с предыдущим месяцем. По России похожие цифры: высокий спрос в марте, а потом апрельский спад на 56%. В мае наблюдалась такая же тенденция.

Региональный директор департамента городской недвижимости консалтинговой компании Knight Frank Russia Андрей Соловьев утверждает, что в сегменте элитной недвижимости сделки происходят только по необходимости: нет клиентов, которые присматриваются, планируют, в большинстве своем они не намерены тратить время и решительны в своем выборе:

«Многие клиенты выбирают классические стратегии поведения — “бей”, “замри” или “беги”. Первые хотят купить квартиры на 30–40% ниже заявленной стоимости; вторые замораживают свои заявки до выяснения последующий обстоятельств на рынке; третьи же опасаются, что ситуация будет слишком нестабильной, и стремятся как можно скорее продать или купить, закрыть все насущные вопросы и уйти с рынка».

В нынешних условиях активнее всего покупают наиболее компактные и недорогие квартиры: однушки и студии. Метраж за последние месяцы стал меньше, что характерно для кризисов. Согласно данным «Циан. Аналитики», в Москве средняя площадь проданного жилого помещения уменьшилась на 5 кв. м по сравнению с прошлым годом — с 52 до 47 кв. м. При этом пользуются спросом квартиры с отделкой — лишних денег у россиян на ремонт нет, в том числе из-за роста стоимости отделочных материалов.

Основная причина покупки малогабаритных квартир — это все, на что у людей хватило накоплений. Те, кто откладывал приобретение квартиры, поняли, что более подходящего времени может и не быть. Поэтому они взяли то, что смогли себе позволить. А те, кто держал средства на банковских вкладах или в виде наличных, поспешили вложить хоть в какую-то в недвижимость свои деньги, пока те не обесценились.

Накопления, действительно, стали быстро обесцениваться. В это же время цены на жилье поползли вверх. Руководитель «Циан. Аналитики» Алексей Попов отмечает, что средние цены предложения в Москве и Подмосковье сейчас на 8% выше, чем в начале года: 265 тысяч рублей по Московскому региону и 321 тысяча рублей в Москве.

Однако таких резких скачков цен, как в феврале—марте, уже нет, утверждает Попов:

«В апреле и мае рост цен постепенно замедлялся. В июне не все застройщики провели индексацию, приуроченную к началу месяца. Новые проекты стали выходить на рынок с более аккуратным ценообразованием».

Тем не менее ждать снижения цен даже в долгосрочной перспективе не стоит. Для принятия таких решений застройщикам, которые строят по проектному финансированию с использованием счетов эскроу (специальный счет в банке, на котором деньги хранятся до выполнения определенных обстоятельств — прим. ред.), нужно получать одобрение в банках-кредиторах. А это подразумевает долгий процесс согласования. Никто на такое не пойдет.

Сооснователь «Манн, Черемных и партнеры», эксперт по управлению прибыльностью в недвижимости Иван Черемных подтверждает, что снижения цен не будет:

«Сейчас можно ожидать удешевления только на отдельно взятые лоты — и то во вторичке по причине того, что какому-то конкретному человеку нужно срочно выйти в деньги. Например, он хочет уехать из страны или должен профинансировать свой бизнес, или у него какие-то проблемы, из-за которых он готов прибыль отдать покупателю, чтобы выйти в ликвидные деньги. Девелоперы не будут снижать вообще. Ждать уменьшения стоимости недвижимости — это смешно».

По прогнозам Национального рейтингового агентства, к концу года квартиры в Москве и Подмосковье подорожают еще на 20–30%. Расходы при строительстве тоже растут, а работать себе в убыток девелоперы не будут.

Заморозка новых проектов и нехватка импортных материалов

Первой реакцией девелоперов на санкции и обесценивающийся рубль стала заморозка новых проектов. Застройщики перенесли ввод новых ЖК на более поздние сроки. Согласно данным «Коммерсанта», кризис подтолкнул 40% компаний заморозить на неопределенное время строительство по всей России.

По словам Андрея Соловьева, сейчас в выигрышной ситуации оказались девелоперы с объектами на финишной стадии отделки — они уже закупились материалами, а ограничения коснулись только части каких-то товаров. Большинству же застройщиков приходится решать задачи с поставками материалов. Компании начали активно налаживать цепочки поставок через Казахстан, Китай, Азию.

Иван Черемных утверждает, что многие товары в России уже не достать:

«Некоторые материалы и инженерные решения нам недоступны. Например, то, что поставляли испанцы или итальянцы можно завести через Киргизию, Узбекистан, Казахстан, а то, что поставляли англичане — невозможно, потому что они принципиальны в этом вопросе. Это инженерные системы, отделочные материалы и оборудование».

В России уже возникли сложности с лифтовым оборудованием. На территории РФ есть производство, но некоторые комплектующие делаются только в Европе. Девелоперы начали вести переговоры с производителями лифтов в том числе из Китая, Казахстана и Беларуси.

Проблема нехватки импортных материалов особенно актуальна для застройщиков элитного жилья. По словам Соловьева, сейчас клиенты осторожно относятся к объектам, сдача которых приходится на 2025–2026 годы, особенно если проекты продаются с полной отделкой. Ведь девелоперам будет непросто получить необходимые комплектующие материалы в элитном сегменте недвижимости:

«Не секрет, что 30% наполнения элитного клубного дома — это материалы из-за рубежа. Теперь же, в сложившейся ситуации, необходимо искать новые логистические потоки через Азию, а это будет стоить дороже. Некоторые застройщики уже отказались от отделки в своих новых проектах».

Другая проблема — рост себестоимости строительства жилья. Только за 2021 год, по разным оценкам, она уже увеличилась в среднем на 20–50%. Это стало возможным из-за беспрецедентного роста цен на стройматериалы на фоне пандемии — от 35% до 150% на некоторые виды товаров. Но в 2022 году можно ожидать нового рекорда. По словам аналитика финансовой группы «Финам» Наталии Пырьевой, этой весной стоимость стройматериалов увеличились в среднем на 50%, а себестоимость строительства — на 30%.

Усложнение логистики, колебания курса, ценовая политика самих производителей — все эти факторы сказываются на ценообразовании. В таких условиях стройматериалы продолжат расти в цене, говорит управляющий партнер Rusland SP Андрей Бойков:

«При таких данных стройматериалы продолжат расти в цене. Понятно, что всё это сказывается и на конечной цене метра. К концу года она может увеличиться либо соразмерно росту себестоимости, либо чуть меньше».

Ключевая роль Центробанка

28 февраля Центробанк повысил ключевую ставку с 9,5% до рекордных 20%. На эту меру регулятор пошел, чтобы замедлить инфляцию: кредиты становятся дороже, товары, в том числе, жилье — менее доступными, спрос снижается. Такая высокая ключевая ставка при росте цен на недвижимость стала «заградительной». В коммерческих банках она выросла даже более чем на 10 процентных пунктов — до 21,5% годовых. Такую дорогую ипотеку могут позволить себе далеко не все. Некоторые банки и вовсе перестали выдавать ипотечные кредиты, ожидая нормализации ситуации.

В марте Центробанк сохранил показатель на рекордно высоком уровне. Результат такой политики ЦБ стал виден уже в апреле: ипотечный рынок рухнул больше, чем на 70%.

По данным Банка России, «в марте было выдано ипотечных кредитов на 521 млрд рублей, а в апреле — лишь на 162 млрд. При этом произошло сжатие как рыночной (оценочно — более чем в семь раз, во многом из-за прекращения выдач кредитов, одобренных по старым ставкам), так и льготной ипотеки (примерно в два раза — с 210 млрд в марте до 113 млрд)».

В апреле ЦБ приступил к смягчению денежно-кредитной политики. Сначала регулятор снизил ставку с 20% до 17%, а после — до 14%. В мае Центробанк опустил ее до 11%, а в июне — до текущих 9,5%.

До конца марта льготная ипотека выдавалась еще на старых условиях — по ставке 7% годовых на сумму до 3 млн рублей. С 1 апреля ставка выросла до 12%, а сумма — до 12 млн рублей для столичных регионов и 6 млн для остальных. Однако уже в мае банки выдавали такие кредиты под 9% годовых.

Наталья Пырьева считает, что несмотря на вновь опустившуюся ключевую ставку и льготные предложения, в ближайшие месяцы нет оснований для существенного оживления спроса:

«Снижение ипотечных ставок и льготные программы уже не будут стимулировать всплеск активности на рынке, необходимо снижение цен и комплексное улучшение экономических условий жизни россиян».

Россияне эмигрируют — арендные ставки на жилье падают

С конца февраля на рынке долгосрочной аренды оказалось много новых вариантов. Особенно активно сдавать жилье стали в марте. Наиболее характерно это для Москвы и Петербурга — оттуда наблюдается самый заметный поток эмиграции. Согласно данным «Циан. Аналитики», по сравнению зимой 2021-2022 годов объем предложения вырос в 2.6 раза в Москве и 1.9 раз в Петербурге.

Еще больше предложений на рынке аренды стало за счет выставленных на продажу квартир вторичного рынка. Алексей Попов утверждает, что из-за паники и скачков цен владельцы жилья решили повременить с заключением договоров:

«На вторичном рынке многие сделки приостановились из-за решений части продавцов “пока не продавать”, так как неясно, какие цены рыночные и справедливые, а часть покупателей решили “пока не покупать”, так как выросли ставки по ипотеке».

Рост предложения заставил арендаторов снижать ставки. Согласно данным «Циан. Аналитики», за четыре месяца, с середины февраля по середину июня, однушки в Москве подешевели на 14% (до 44 тысяч рублей), двушки на 19% (до 72 тысяч). Аналогичные показатели в Санкт-Петербурге — минус 13% (до 27 тысяч) и минус 12% (до 44 тысяч) соответственно. При этом ставки аренды все равно остаются на 10-12% выше, чем год назад.

С конца апреля потенциальные арендаторы стали активнее. По словам Попова, на рынок вышли те, кто планировал улучшить свои жилищные условия, но не смог купить квартиру в новостройке или на вторичном рынке из-за высоких ипотечных ставок.

С началом войны в Украине цены на краткосрочную аренду стали сильно зависеть от логистических ограничений. В южных городах с «закрытым небом» базовые ставки немного снижаются, особенно это заметно для Крыма, где временно закрыт аэропорт Симферополя. В Ялте, по данным «Циан. Аналитики», текущая ставка аренды ниже, чем летом прошлого года на 9%, в Алуште — на 5%, тогда как в Сочи с работающим аэропортом цены выросли на 18%.

«Еще полгода назад, на новогодние праздники, активность арендаторов была сопоставимой для Сочи и Ялты, сейчас же идет перераспределение спроса в пользу Сочи — города с лучшей транспортной доступностью среди других курортов, города Крыма же больше не входят в число лидеров по спросу на посуточную аренду», — говорит Попов.

Маленькие квартиры при падающем спросе и предложении

С середины марта по конец апреля компании выводили очень мало жилья. Как только ситуация минимально стабилизировалась — застройщики поспешили открыть продажи по новым объектам. В результате в мае в Москве и Подмосковье выведено рекордное количество жилья за последние полтора года: более 70 корпусов с общей площадью более 1,2 млн кв. м.

В итоге на рынке сформировался перекос: спрос со стороны населения падает, а предложение растет. По данным «Циан. Аналитики», если в феврале покупателям было доступно 73 тысячи квартир и апартаментов в Московском регионе, то сейчас — почти 85 тысяч лотов.

По словам Ивана Черемных, девелоперы выставили все, что есть. В долгосрочной перспективе предложение будет сокращаться вслед за падающим спросом. Многие новые проекты были заморожены — это скажется на будущем выборе жилья.

При этом перед девелоперами стоит несколько проблем: увеличение себестоимости строительства и земли, обязательства перед банком и удорожание рабочей силы. Застройщикам хочется вернуть покупателей, но ипотека не сильно стимулирует спрос. Если уменьшать цены, то это приведет к снижению рентабельности бизнеса. Кроме того, есть вероятность, что и покупатели захотят подождать еще больших скидок.

Андрей Бойков уверен, что в условиях падающего спроса, бизнес начнет бороться за клиентов, например, с помощью более агрессивного маркетинга и совместных программ с банками:

«Безусловно, застройщики будут пытаться сдерживать рост цен различными маркетинговыми способами, чтобы не провоцировать дальнейшее падение спроса, который с начала военной операции почти у всех девелоперов упал вплоть до 65%. Сейчас, когда снижается ключевая ставка и условия по льготной ипотеке, ситуация постепенно улучшается, но в целом по итогам года мы ожидаем снижение продаж на 15%».

Высока вероятность, что для того, чтобы компенсировать растущую строительную себестоимость и уложиться в обозначенные сроки и параметры проектов, застройщики будут снижать качество, отдавая предпочтение дешевым материалам. Однако Черемных уверен, что «ухудшать стандарты некуда», а в квартирах премиум-сегмента урезать качество нет никакого смысла. По его мнению, самый доступный вариант при растущих ценах на недвижимость — это продолжать уменьшать площади квартир, оставляя тот же самый набор функционала:

«Посмотрите на японцев, у которых есть квартиры-ниши, которые 12 кв. метров и в них живет два человека. Почему? Потому что недвижимость слишком дорогая и невозможно ее организовать. Поэтому будут уменьшаться площади».